פסק-דין בתיק ת"א 18941-02

נתוני רקע

1.         התובע (להלן, גם "ויינר") ואשתו המנוחה שושנה ז"ל (להלן - "המנוחה") התקשרו בהסכם מיום 12.11.95 (להלן - "החוזה") עם הנתבעים (להלן, גם "יורה"), לרכישת דירתם של יורה בקרית ביאליק, רח' רחל 12 המתפרסת על שתי קומות, הרביעית והחמישית, בבית משותף (להלן - "הדירה"). צד ג' (להלן, גם "עו"ד טמבור") עסק בניסוח החוזה ובטיפול בהעברת הזכויות מיורה לויינר. לדאבון הלב במהלך ההליכים נפטר עו"ד טמבור ועזבונו ניצב במקומו.

2.         ביום 8.2.99, כך טוען ויינר, הוא קיבל להפתעתו מכתב מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בקריות שממנו הוא התבשר כי לדירה הוספו תוספות בנייה ללא היתר בנייה. סוגיית תוספות הבנייה והיתר הבנייה הוסדרו בסעיף 8(ב) לחוזה. צוין שם כי "המוכרים מצהירים כי בידם היתר בנייה לסגירת מרפסת הגג וההיתר יצורף להסכם זה ויהווה חלק בלתי נפרד ממנו" . עסקינן במרפסת הגג בקומה החמישית. רק באשר לתוספת בנייה זו, כך טענת ויינר, הוא ידע. ככל שעסקינן בתוספות בנייה נוספות, הוא לא ידע עליהן כל עיקר.

3.         לאחר דין ודברים הסתבר לויינר כי כשליש משטח הדירה נבנה ללא היתר. לשיטתו, כנתמך בחוות דעתו של שמאי המקרקעין דותן דרעי (להלן - "דרעי") מטעמו, הוא זכאי לפיצוי בגין תוספות בלתי חוקיות אלו בסכום של 45,000 דולר. בגין סכום זה, ובגין נזקים נטענים נוספים, הוא תבע מיורה סך של 298,000 ש"ח.

4.         יורה התגוננו בפני התביעה. מתחילת הדרך הם טענו כי ויינר ידע-גם-ידע על מכלול תוספות הבנייה בדירה. אכן, כשם שהוא ידע שבגין תוספת הבנייה בקומה החמישית מצוי בידי יורה היתר, הוא ידע כי קיימות תוספות בנייה בקומה הרביעית, שאין בגינן היתר. התובע הוא מהנדס בהכשרתו וקבלן בניין במקצועו בתקופה הרלוונטית. נתון זה חובר לידיעתו המובהקת של ויינר אודות מכלול תוספות הבנייה האמורות.

5.         ועוד טוענים יורה כי ויינר לחץ עליהם לבצע את העסקה בחיפזון ובבהילות. כך, משום שאותה עת המנוחה הייתה חולה במחלת סרטן במצב מתקדם, ונוצר צורך דחוף לויינר לעבור לדירה אחרת. זו הסיבה שכתוצאה מהמו"מ פונתה הדירה ונמסרה לויינר, עוד טרם שולמה ליורה מלוא התמורה בגינה. גם בהילות וחיפזון אלו הניעו את ויינר, כך טענתם, להתקשר בחוזה האמור כאשר סוגיית מכלול תוספות הבנייה, הן בקומה הרביעית והן בקומה החמישית, אינן טורדות את מנוחתו.

6.         יורה הגישו הודעת צד ג' כנגד עו"ד טמבור. הם טענו לרשלנותו המקצועית של עו"ד טמבור. לטענתם הם גילו לא רק לויינר, אלא אף לעו"ד טמבור, כי אין ברשותם היתר בנייה לכל תוספות הבנייה בדירה, זולת לזו שבקומה החמישית. חרף זאת נמנע עו"ד טמבור לעגן הצהרה זו בחוזה ולהגן עליהם בפני תביעות צפויות של ויינר כנגדם.

7.         החלטתי להידרש תחילה לשאלת החבות, במפוצל מגובה הנזק הנטען. הוריתי על הגשת תצהירי עדויות והמצהירים נחקרו על תצהיריהם. בפסק דיני החלקי מיום 19.7.07 הכרעתי, איפוא, בשאלת החבות. סיכמתי, ביסודו של דבר, כי הנני מעדיף את גרסתו של ויינר על זו של יורה. אבחנתי בין היתרי הבנייה בקומה החמישית לבין יתר הסוגיות, לרבות לעניין העדר היתרי הבנייה בקומה הרביעית. כתוצאה מכך, כך סיכמתי, כי "ככל שעסקינן בגובה הנזק שנגרם לתובע, ושמקורו בהיתר הבנייה בגין הקומה החמישית, הנני קובע כי הנתבעים נושאים בחבות כדי 70%, צד ג' כדי 20% והתובע באשם תורם כדי 10%" (סעיף 40). ואולם "ככל שעסקינן ביתר הסוגיות הנני קובע כי הנתבעים נושאים במלוא החבות כלפי התובע. על צד ג' יהא לשפות את הנתבעים, בגין כך, כדי 10%" (סעיף 41).

8.         נדרשתי, איפוא, לראיות בשאלת גובה הנזק. יורה הגישו חוות דעת נוגדת לחוות דעתו של דרעי בחוות דעתו של שמאי המקרקעין נחום פרמינגר (להלן - "פרמינגר"; נ/1). לנוכח זאת מיניתי את שמאית המקרקעין בלה כדריה (להלן - "כדריה"), כמומחית מטעם בית המשפט והונחה בפניי חוות דעתה (במ/1 ו-במ/2). ב"כ הצדדים לא השכילו להגיע להסדר דיוני. נשמעו, איפוא, חקירותיהם של כדריה, ולאחר מכן של מומחי הצדדים, דרעי ופרמינגר, וכן נשמעה עדותו של ויינר. ככל שעסקינן בב"כ עו"ד טמבור, הוא מצטרף, ביסודו של דבר, להגנתם של יורה. להלן אדרש, איפוא, לסוגיות הצריכות לפנים לעניין גובה הנזק כאמור.

עמדות בעלי הדין לעומת גישתה של כדריה

9.         ויינר, באמצעות דרעי, ויורה, באמצעות פרמינגר, מציגים בפניי עמדות שמאיות קוטביות לעניין המשמעות השמאית המתחייבת, לנוכח המצג הלא נאות של יורה לויינר, עובר למכירת הדירה.

10.        ב"כ ויינר, בסיכום טענותיו, מבקש לייחס משמעות מפליגה למצג שווא זה. לשיטתו, כאמור, הנסמכת אף על חוות דעתו של דרעי, הסתבר לויינר, בחלוף השנים, כי כשליש משטח הדירה נבנה ללא היתר. דרישותיו, איפוא, ביסודו של דבר מבוססות על הנחתו כי יש לפצות אותו בירידת ערך הנגזרת מכך שלאמיתו של דבר עליו לשלם סכום מופלג נמוך ביותר, למול המצג על פיו כשליש הדירה נבנתה ללא היתר. שהרי, כמבואר, רק בגין תוספת בנייה במרפסת הגג בקומה החמישית, נמסר לויינר מצג אודות תוספת בנייה זו.

11.        שיטתו של ב"כ יורה, בסיכום טענותיו, נוקטת בגישה קוטבית נוגדת. לשיטתו של ב"כ יורה, הנסמכת אף על חוות דעתו של פרמינגר, בחלוף השנים הסתבר כי לויינר לא נגרם כל נזק. משמע, גם בהינתן חבותו של יורה, מכוח פסק דיני החלקי, עדיין לא השכיל ויינר להוכיח כל נזק שנגרם לו כתוצאה ממצג שווא של יורה לויינר.

            עובדה ניצחת היא כי בחלוף השנים רשות התכנון והבנייה המקומית אינה נוקטת כל עיקר בהליכים לשם הריסת החלקים נעדרי ההיתר שבדירה. אף ויינר, כשלעצמו, לא הרס חלקים אלו. חלוף השנים הרבות מעצים את האפשרות המסתברת שסכנה זו אף לא קיימת. חלוף השנים הרבות בהן מתגורר ויינר בדירה, מצביעה על כך שדומה שהוא אינו מתכוון למכור אותה כל עיקר, שמא אף לנוכח גילו המתקדם. משמע, לשיטה זו, לא נגרם לויינר כל הפסד באופן שדין תביעתו להידחות.

            לחילופין, מוצא פרמינגר טעויות שמאיות בהנחות היסוד בחוות הדעת של דרעי. אלו, כך ניתוחו, מעלות כי ככל שתאומץ חוות דעתו של דרעי הנזק שנגרם לויינר עולה לסך של 6,600 ש"ח בלבד.

12.        ב"כ יורה מנתח, איפוא, כי לנוכח ניסוח כתב התביעה, אף חוות דעתו של דרעי, מסתמנות לשיטת ויינר, לכאורה, רק שתי חלופות. האחת, היא להכשיר את החלקים הלא חוקיים שבדירה, ככל שהדבר ניתן. השנייה, ככל שהחלופה לא קיימת, להרוס את החלקים הלא חוקיים האמורים.

            מול שתי חלופות אלו מצביע ב"כ יורה, ואני מאמץ את עמדתו, כי קיימת חלופה נוספת ועל פיה "התובע לא יכשיר וגם לא יהרוס - אלא ימשיך להחזיק וליהנות משטח הדירה המרווחת על תוספות הבנייה הלא חוקיות" (סעיף 16).

            אכן, זו הייתה השקפתה של כדריה. לנוכח זאת היא סבורה הייתה כי יש לפצות את ויינר בירידת ערך בסך 10,000 דולר שהיא שוות-ערך ליום 12.11.95, הוא מועד חתימת החוזה, לסך של 30,900 ש"ח. שומתה זו הסתמכה על תשתית עובדתית מסוימת, אליה אדרש בהמשך. בהמשך, וככל שיסתבר כי תשתית עובדתית זו לא מאומצת על ידי, סבורה הייתה כדריה כי התובעים זכאים לירידת ערך בסכום של 14,900 דולר, נכון למועד האמור.  על פי תחשיבו של ב"כ ויינר, המקובל עליי, הערך השקלי של ירידת ערך זו הוא שווה-ערך לסך 46,115 ש"ח. ערכו המשוערך של סכום זה ליום הגשת סיכום טענותיו ב-21.11.11, עולה לסך של 148,041 ש"ח.

13.        הנחת המוצא שלי, כך בדעתי לקבוע, היא לאמץ את חוות דעתה של כדריה, תוך שאדרש להיבטים שונים נוספים, הצריכים לפנים בהקשר לחוות דעתה. ואולם נהירה לי לחלוטין השקפת הבסיס העומדת בבסיסה.